“De waarde van onroerend goed is op veel plaatsen in het land aan het dalen maar in Manhattan is de modale prijs van een condominium-appartement 28 procent hoger dan vorig jaar. Kopers betalen nu gemiddeld 1, 49 miljoen dollar voor een flat”, hoor ik op de radio. Jongens toch, waar halen die kopers het geld vandaan? Gisteren vroeg ik me hetzelfde af toen ik een artikel las in The New York Times. Het had als titel: “Een huis van 135 miljoen dollar, maar als u het moet vragen…” Het huis in kwestie is de ‘Halla Ranch’ in Aspen, Colorado, een chique vacantieoord. De villa werd in 1991 gebouwd door prins Bandar bin Sultan, de voormalige Saoedi-Arabische ambassadeur in Amerika. Het huis, enfin kasteel, heeft 15 slaapkamers en 16 badkamers. Het is de duurste “eengezinswoning” die op dit ogenblik te koop staat in de V.S. Daarbij vergeleken was het huis dat burgemeester Bloomberg zich vorig jaar in de Upper East Side kocht voor 48 miljoen dollar spotgoedkoop.
“Hoe doen jullie dat toch als freelancers om in zo’n dure stad als New York te blijven wonen?” vragen onbeschroomde Belgen me wel eens. Het antwoord in een notedop: omdat we juist op tijd waren. In 1985, net voor de vastgoedprijzen de pan uitrezen, konden we voor een prikje een gevandaliseerd huis kopen. We gaven de eigenaar 3.000 dollar in cash. De rest moesten we hem na drie jaar betalen anders werd het huis onverbiddelijk terug van hem. Hij had geen geluk want we konden hem op tijd afbetalen. Dat kostte ons minder dan wat men vandaag op veel plaatsen in New York moet ophoesten om voor een jaar een fatsoenlijke twee-slaapkamerflat te huren. Wat bij diezelfde onbeschroomde Belgen een andere pertinente vraag oproept. Hoe kunnen minderbegoede New Yorkers het zich nog veroorloven om iets te huren in de stad? Antwoord nummer één: overbevolking. In vele flats en huizen waar wettelijk slechts een gezin mag wonen, verblijven er twee of meer zodat de huurkosten gedeeld worden. Antwoord nummer twee:rent control . Ruim 2 miljoen New Yorkers wonen in appartementen waarvan de huur niet hoger mag stijgen dan de stad voorschrijft. De limiet wordt jaarlijks vastgelegd na tumultueuze hoorzittingen waar eigenaars en huurdersverenigingen elkaar naar de keel vliegen. Het is een notoir ingewikkeld systeem dat er in praktijk op neer komt dat huurders van flats onder rent control gemiddeld 150 dollar per maand minder betalen dan huurders van flats op de vrije markt. Hun aantal daalt echter. Want een flat valt niet langer onder rent control als de jaarlijks toegelaten stijgingen zijn huurprijs over 2000 dollar tilt. Het overkwam Mia Farrow. Toen haar flat bij Central Park de limiet van 2000 overschreed, verhoogde haar huisbaas de huur meteen naar 8000 dollar. Haar kroostrijk gezin zal er geen boterham minder om eten maar voor minder gefortuneerde NewYorkers kan zo’n schok betekenen dat ze op straat belanden.
Antwoord nummer drie: sociale huisvesting. Meer dan 600.000 NewYorkers (7,8 procent van de bevolking) wonen in een van de 260.000 sociale woonpanden van de New York City Housing Authority (NYCHA) waar de modale huurprijs 336 dollar per maand bedraagt. De meesten van hen wonen in ‘Projects’, complexen van bakstenen flatgebouwen waar soms duizenden gezinnen wonen. De grootste, Queensbridge Houses in Queens, telt 3.142 flats. NYCHA gebruikt ook panden van privé-eigenaars. Een gezin betaalt er 30 procent van zijn inkomen aan huur en NYCHA past de rest bij. Bij de klanten van de sociale huisvesting is er 44,2 procent die vast werk heeft, de rest trekt bijstand of een andere uitkering. De vraag naar de flats is veel groter dan het aanbod, ook al laten de woonomstandigheden er vaak te wensen over. Eind februari stonden meer dan 150.000 gezinnen op de wachtlijst.
De New York City Housing Authority ging van start tijdens de grote depressie. In het begin van de jaren 1930 was een kwart van de bevolking werkloos en de woonomstandigheden waren miserabel. Ondanks het fel verzet van huisbazen en projectontwikkelaars werd het licht op groen gezet voor sociale woningbouw. Het eerste sociale wooncomplex van Amerika opende in 1936 op de Lower East Side. “First Houses” zoals het project was gedoopt, was een bescheiden initiatief. Het bestond uit 123 flats met elk - een ongelooflijke luxe toen- een eigen badkamer en – nog een luxe- ramen in elke kamer die uitgaven op de buitenlucht. Liften waren er niet want de architecten hadden voor laagbouw gekozen. Tegen 1938 had New York 13.000 sociale woningen maar de vraag was natuurlijk veel groter.Toen de soldaten terugkeerden na de tweede wereldoorlog werd de woningnood nog groter. Te groot om met huisjes met tuintjes aan te pakken. Het was toen dat de ‘projects’ verrezen. Torengebouwen kwamen goedkoper uit, vooral als ze op goedkope grond in afgelegen plekken in industrie- en havenwijken werden gezet. Later, toen de stad haar industrie en haven grotendeels verloor, waren die wijken de eerste die in verval geraakten, met alle drug- en misdaadgevolgen vandien.
Onveiligheid is de grootste klacht in de projects maar er zijn er nog vele andere. Maar hoe onperfect het leven er ook is, toch heeft New York de reputatie van het best voor zijn sociale woningen te zorgen van alle Amerikaanse grootsteden. In steden zoals Chicago of Newark geraakten een aantal complexen zo onherstelbaar verkommerd dat men ze gewoon heeft geimplodeerd.
5 juli 2007